作为地产前期策划，在做地块产品定位时有一个知识点必须get，那就是强排；强排是属于可以不精通，但不能不懂的技能，今天就分享一下入门级强排技巧。
因为我做的比较多的还是传统的住宅地产，所以今天会重点介绍住宅类地块的强排（纯住、住兼商、商兼住）。
强排的成果分为指标表和总平图。
先上个图给大家看一下，一般来说，前策的强排做到下图这个指标表的程度就可以了。
更进一步的强排，前策需要懂但不强求懂，但如果想更加专业，总平图强排的知识也需要get到。这一篇先讲指标表。
在强排前，有一些重要指标需要获得：
- 直接指标：占地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、商业比例（如有）、配建要求
- 间接指标：总建面、基地面积、建筑层数、商业体量……
- 辅助指标：绿化率、车位配比、人防配比、自持指标……
这些指标哪里获得呢？地块的详细出让文件里面会有，一般会出现在《规划条件及并联审批通知书》、《建设条件通知书》、《出让方案》、《红线图》等里面，拿到地块资料在里面找就完事了。
这些指标可以明确界定地块用途、界限、利用方式等，有时候指标规定地太细，还可以传达官方意图。
如果资料不全，最起码需要清楚的指标有占地面积、容积率、建筑密度和建筑限高，不然排不出来产品，在这其中：占地面积和容积率指向总建筑面积；建筑密度指向建筑基底面积；建筑限高指向楼栋层数和层高。
名词的具体含义在这里不解释了，不明白的可以百度，计算公式如下：
- 总建筑面积=建设用地面积（占地）*容积率；
- 建筑基底面积=建设用地面积*建筑密度（如果地块有商业指标，住宅基底需要扣除商业基底）；
- 建筑限高＞整体建筑高度=建筑层高*楼层。
在做指标表强排时，需要遵循一个原则：数据尽量贴近总建面，尽量远离基底面积。前半句话应该很好理解，总建面是和产值挂钩的，越贴近总建面出的货量越多；
后半句我解释一下：前策的指标表强排一般是指导设计方案的，并不需要直接呈现出图，如果前策做的强排方案太极致，总平图是排不出来的（数据理论上可以满足但实际落不到图纸上），所以在最开始强排的时候就要为后期设计出图留一些空间。
其实前策的强排指标表，最最最基础的要得出户型配比，但有很多东西需要在开始强排时考虑清楚，细致点讲你要考虑清楚四个层次的东西（标粗的是重中之重）：
- 地块层面：单体业态及布局；
- 单体层面：单体建筑面积、单体组合、单体基底面积、单体层高……
- 单元层面：单元建筑面积、单元组合、单元层数……
- 户型层面：户型建筑面积、户数……
讲一下具体操作方法，再次放出那张图：
这个指标表是套了公式的，高层、洋房和别墅的公式有些微的不同；最下面标红的数据就是地块指标，即基底面积和建筑面积。
如果你能够明白各行之间的公式关系，表格是很容易搭建的；想要这个excel，可以自己搭也可以私信找我获取。不过我建议自己搭一个出来，这样能够对这个表格的理解更为透彻。
在这个表格里，楼层、户型面积段、腿数、梯户比是变量，最开始可以先确定户型面积段和梯户比（这个一定要先确定好，不然强排会很盲目），填完不要再动，通过调整腿数和楼层数据，使总计那一行的建筑面积无限贴近标红的地块指标数据，同时要注意总计的基底面积不能超过标红指标数据。基本上这个指标表可以涵盖到地块定位所需要的关键数据。
做指标表强排，最后可以根据不同原则得到几种产品方案，取表格中的楼层、户型面积、套数、套数比例以及腿数给到设计，去进行更精细的强排工作----将指标表落实到总平图上。
从指标表到总平图这个过程中，会进一步考虑退距、日照标准、楼梯间距、核心筒等因素，这些我一篇讲不完，下一篇再讲~
